Giá nhà liên tục tăng cao, mua chung cư khu vực ven Hà Nội càng khó

Vắng bóng căn hộ bình dân, gần như không thể mua chung cư giá 30 triệu/m2 tại nội thành Hà Nội

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, tính chung cả năm 2023, cả nước có 67 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 24.993 căn; có 71 dự án hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.612 căn; có 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Đáng chú ý, trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Không riêng Hà Nội, theo một số báo cáo tại thị trường TP Hồ Chí Minh, năm 2023, chiếm gần 80% nguồn cung mở bán thuộc về loại hình cao cấp với giá bán trên mức 50 triệu đồng/m2, còn lại là phân khúc trung cấp giá khoảng 35 triệu đến dưới 50 triệu/m2 và cũng không có dự án căn hộ bình dân nào giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Dự báo năm 2024, nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn tiếp tục sẽ chiếm ưu thế, căn hộ trung cấp có sự phục hồi tích cực hơn nhưng vẫn chưa thể bùng nổ. Còn đối với phân khúc căn hộ bình dân, rất khó có thể trở lại thị trường trong bối cảnh giá và chi phí phát triển dự án vẫn leo thang như hiện nay.

Giá nhà ở vùng ven cũng tăng chóng mặt, có xu hướng bắt kịp với khu vực trung tâm

Giá nhà tại các khu vực trung tâm quá cao khiến xu hướng mua nhà vùng ven đang là lựa chọn của không ít người. Tuy nhiên, có một thực tế là chênh lệch giá nhà ở vùng ven và trung tâm đang dần thu hẹp với tốc độ rất nhanh.

Khảo sát mức giá chung cư tại một số dự án ở khu vực phía tây Hà Nội có nơi lên tới gần 100 triệu đồng/m2, nguồn cung đa số thuộc phân khúc trung và cao cấp. Theo môi giới bất động sản giới thiệu các căn hộ tại Dự án Lumi Hanoi của chủ đầu CapitaLand (Nam Từ Liêm) đang được bán với giá từ 70 triệu đồng/m2 đến hơn 90 triệu đồng/m2.

Hay tại dự án Masteri West Heights (Nam Từ Liêm), giá của các căn hộ tại đây đang giao động trong khoảng từ 60-85 triệu đồng/m2. Dự án chung cư Masteri Lumiere Evergreen cũng do Masteri Homes làm chủ đầu tư đang triển khai trên trục đường chính của Vinhomes Smart City, các căn hộ có vị trí đẹp sẵn bàn giao ở đây có giá lên đến gần 100 triệu đồng/m2.

Một dự án khác cũng thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City và nằm kế bên Masteri West Heights là dự án The Canopy Residences cũng giới thiệu giá mở bán đợt đầu dao động từ 62-65 triệu đồng/m2.

Xa hơn một chút về khu vực Hoài Đức, dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony (ở huyện Hoài Đức) có giá rao bán trong khoảng 43-53 triệu đồng/m2; dự án Hoàng Thành Pearl (quận Nam Từ Liêm) giá rao bán trong khoảng 44-58 triệu đồng/m2...

Ngoài các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội, một số dự án khác tại các khu vực ven cũng có mức độ tăng giá bình quân cao như: Le Grand Jardin Sài Đồng (Long Biên) mở bán với mức giá trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2, Golden Land (Thanh Xuân) tăng khoảng 3,5% (lên mức 38,7 triệu đồng/m2), HH2 Linh Đàm (Hoàng Mai) tăng khoảng 3,8% (lên mức 25,7 triệu đồng/m2) ...

Cải thiện nguồn cung mới sẽ có thể tác động tới điều chỉnh lại mặt bằng giá

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài sẽ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư nào có dự án được phê duyệt và triển khai, đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, không ít trường hợp dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp nhưng chủ đầu tư thay đổi chiến lược, "thổi phồng" thành nhà ở cao cấp để thu lợi nhuận tối đa, càng khiến giá nhà đẩy "trên trời".

Theo Bộ Xây dựng, mỗi năm, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Như vậy, bất chấp khó khăn của thị trường, việc khan hiếm nguồn cung, cộng dồn với việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, giá đất… càng khiến tăng giá nhà chưa có dấu hiệu chững lại.

Trước tình hình nguồn cung đang có vấn đề mất cân đối, các chuyên gia của VARS đưa ra khuyến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Đồng thời nên có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự…

Bên cạnh đó, không thể phủ nhận những nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ cũng như các cơ quan ban ngành đã có những quyết sách kịp thời nhằm chủ động cải thiện nguồn cung trên thị trường trong thời gian dài vừa qua. Theo đó, tại báo cáo tổng kết mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết nguồn cung căn hộ trong năm 2024 có dấu hiệu tăng, đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Cùng với đó, theo Chỉ đạo của Thủ tướng, các địa phương trên cả nước đã đăng ký hoàn thành 108 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 47.500 căn hộ trong năm 2024.

Ngoài ra, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua mới đây với rất nhiều điểm mới cũng được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điễm nghẽn cho các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, từ đó đưa giá nhà về mức hợp lý hơn để càng nhiều người dân hiện thực hoá giấc mơ an cư lạc nghiệp.