Câu hỏi kinh điển của nhà đầu tư gần 1 năm qua: "Bất động sản đã chạm đáy hay chưa? Và bắt đáy vào thời điểm nào?"

Trong báo cáo quý 1/2023 mới diễn ra gần đây của Đất Xanh Service, câu hỏi này tiếp tục được đưa ra “mổ xẻ”.

Trả lời câu hỏi này, ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính – bất động sản Dat Xanh Services chia sẻ: “Đối với nhà đầu tư có 3 câu hỏi: Mua sản phẩm nào; mua ở đâu; mua thời điểm nào hầu như lúc nào cũng được hỏi. Thực ra, câu trả lời tốt nhất dành cho nhà đầu tư không phải mua gì, ở đâu mà là mua như thế nào".

Theo ông Khôi, đối với nhà đầu tư luôn cần có một phương pháp đầu tư, đánh giá thị trường chuẩn. Khi đó đi theo thị trường xuống hay lên nhà đầu tư cũng có phương pháp đầu tư được.

Nói về việc đầu tư trong thời điểm khó khăn hiện nay, ông Khôi đưa ra một số chiến lược: " Một, nếu như các bạn sẵn sàng đầu tư, xuống tiền trong thời điểm này thì các bạn là những người dũng cảm, dám chấp nhận rủi ro khi thị trường rung lắc mạnh. Thường thường, đây là một nhóm có số lượng nhỏ, chiếm chưa đến 5% thị trường nhưng đây sẽ nhóm có mức lợi nhuận kỳ vọng cao nhất - theo lịch sử quá khứ năm 2008-209 và 2011-2012.

Đừng nên quan tâm khi nào thị trường trở lại mà phương pháp của chúng ta là luôn luôn mua giá tương lai. Khi thị trường lên hay xuống đều phải mua giá tương lai. Tức là ở thời điểm hiện tại, tôi khuyên anh chị không nên mua giá ở tháng 4 năm nay mà mua giá tháng 4 năm sau, thậm chí mua giá tháng 4 năm sau nữa. Chúng ta phải neo được một mức giá mà nghĩ rằng đến tháng 4 năm sau hay tháng 4 năm sau nữa mới có mức lời. Điều này nghĩa là: Một số sản phẩm anh chị phải mua ở mức giá chiết khấu 20-40% so với giá ngày hôm nay. Tuy nhiên, quan trọng là người bán đã sẵn sàng bán hay chưa, có thể là 10 người chỉ có 1-2 người sẵn sàng bán. Lúc đó, anh chị phải thương lượng".

Chiến lược thứ 2, ông Khôi đưa ra là tài chính phải sẵn sàng. Thời điểm hiện tại không có câu chuyện vay ngân hàng, chờ ngân hàng giải ngân mới thanh toán thì rất là khó. Phải chấp nhận sẵn sàng thanh toán ngay, thậm chí phải hỗ trợ người bán tất toán khoản vay. Như vậy, cả người bán và người mua mới win - win, đều hài lòng trong thời điểm hiện tại.

Cuối cùng, nhà đầu tư phải biết kiểm soát về dòng tiền. Điều này rất quan trọng bởi đa số nhà đầu tư gặp khó khăn không phải do tài sản xấu, tài sản vẫn rất tốt nhưng gặp vấn đề dòng tiền. Trong tài chính có nguyên tắc dòng tiền ra và vào phải phù hợp với nhau. Nhà đầu tư nên tập trung vào sản phẩm có dòng tiền hoặc công việc ổn định để chi trả được các chi phí ít nhất 12 tháng tới còn tốt hơn nữa là 24 tháng tới.

"Như vậy, qua câu trả lời của tôi anh chị sẽ thấy thị trường chạm đáy phải 12-24 tháng tới. Tuy nhiên, nói về tương lai thì không bao giờ có câu trả lời chính xác được", ông Khôi nói.