Chuyên gia chỉ ra những điểm nghẽn khiến bất động sản du lịch “tắc”

Theo tham luận gửi đến Tọa đàm: Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam do Tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam tổ chức, PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng CIEM đã chỉ ra nhiều vướng mắc liên quan đến tắc nghẽn của bất động sản du lịch.

Theo ông Chung, về mặt pháp lý có 4 điểm nghẽn lớn.

Một là, hiện vẫn chưa có văn bản pháp luật riêng biệt nào đối với villa, condotel-officetel mặc dù Thủ tướng đã nhiều lần yêu cầu các cơ quan hữu quan nghiên cứu và ban hành văn bản liên quan đến condotelofficetel.

Hai là, villa, condotel-officetel là một loại hình bất động sản đa chủ sở hữu, đa mục đích sử dụng, đa chủ thể vận hành, đa chủ thể hưởng lợi, do đó, pháp lý hiện hành chưa có cơ chế phù hợp quản lý loại hình bất động sản này.

Ba là, một sự đột phá trong thực tiễn là có một số địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phát triển loại hình villa, condotelofficetel với phạm trù nội hàm "đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở".

Tuy nhiên, ý tưởng này không được hậu thuẫn bởi các văn bản quy phạm pháp luật ngành xây dựng. Đồng thời, các cơ quan quản lý đất đai cũng không có văn bản nào hỗ trợ nội hàm khái niệm này.

Thứ tư là, các chủ đầu tư phát triển cam kết nếu các chủ đầu tư thứ cấp mua sản phẩm, trả tối đa 50% giá bán. Ngân hàng sẽ hỗ trợ cho vay 50% còn lại. Bên chủ đầu tư phát triển sẵn sàng thuê lại sản phẩm với lãi suất khoảng 12%. Trong thời gian khoảng 10 năm, khoản nợ 50% của bên đầu tư thứ cấp sẽ được thanh toán hết với chủ đầu tư phát triển và ngân hàng bằng khoản tiền thuê. Khi đó tài sản sẽ thuộc về bên đầu tư thứ cấp.

(Ảnh minh hoạ)

Về mặt đầu tư, ông Chung vạch rõ ba nguồn vốn đầu tư cơ bản cho loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mà điểm hình nhất là villa, condotel-officetel. 

Nguồn thứ nhất là từ các nhà đầu tư phát triển. Trong giai đoạn 2014 - 2018, có thể nói hầu hết các nhà đầu tư phát triển đều tham gia đầu tư vào loại hình bất động sản du lịch này. Các tên tuổi lớn của thị trường bất động sản đều tham gia một cách mạnh mẽ với nguồn tiền, dự án (quy mô, số lượng) và địa bàn.

Nguồn thứ hai là từ các nhà đầu tư thứ cấp. Với số lượng đông đảo các nhà đầu tư thứ cấp, các dự án villa, condotel-officetel được các nhà đầu tư thứ cấp đón nhận một cách hào hứng. Với lãi suất 18 - 12, thậm chí 13%, các nhà đầu tư thứ cấp được cam kết và kỳ vọng, nếu có 50% số tiền và thị trường phát triển bình ổ trong 10 năm thì các chủ đầu tư thứ cấp sẽ có được 100% tài sản đầu tư.

 Tuy nhiên, cuối những năm 2018 - 2019, thị trường dần suy giảm. Thậm chí, một số chủ đầu tư phát triển không tiếp tục thực hiện cam kết thuê lại. Các nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn trong kinh doanh thu lãi và thu hồi vốn gốc.

Nguồn thứ ba là từ hệ thống ngân hàng thương mại và các quỹ đầu tư. Nói rộng ra là hệ thống tín dụng - tài chính. Các chủ thể này đứng ra, đồng hành với chủ đầu tư phát triển và chủ đầu tư thứ cấp. Một mặt, chủ thể tài chính tín dụng cam kết hỗ trợ tài chính cho chủ đầu tư phát triển về mặt đảm bảo tài chính cho dự án. Một mặt, chủ thể tài chính tín dụng hợp đồng cho chủ đầu tư thứ cấp vay tín dụng để tham gia vào đầu tư dự án. Thông thường mức cam kết tín dụng sẽ từ 30 - 70% trong 10 năm của việc vận hành và khai thác sản phẩm. Thời gian thường tương đương với lượng tài chính mà chủ đầu tư thứ cấp thu được về đến khi trở thành chủ 100% tài sản. Mọi vấn đề sẽ được vận hành trơn chu nếu trong 10 năm, dự án được triển khai, kết thúc đầu tư, đi vào vận hành và đảm bảo lượng khách mong muốn. Nếu bất cứ điều rủi ro nào xảy ra, thực tế sẽ phải điều chỉnh.

 Trong thực tế giai đoạn 2019 - 2022, do tác động của đại dịch Covid-19, tình hình khách du lịch suy giảm, cộng với nhiều yếu tố khác. Một trong số đó là đến tháng 4/2022, vẫn chưa có một văn bản nào điều chỉnh vấn đề villa, condotel-officetel được ban hành để điều chỉnh chính thức thị trường villa, condotel-officetel. Hệ quả là, cho đến tháng 4/2022, thị trường bất động sản villa, condotel-officetel vẫn đang ở tình trạng không rõ rệt.

Về mặt phát triển loại hình bất động sản condotel-officetel, theo ông Chung, bắt đầu hình thành những năm 2012 - 2013, khởi đầu bởi các dự án chia sẻ thời gian sở hữu (timeshare), các loại hình villa, condotel-officetel được một số dự án phát triển, ra bán.

Giai đoạn 2014 -2017 là giai đoạn phát triển mạnh mẽ nhất của loại hình condotel-officetel. Đặc biệt, ba địa bàn đi đầu là Đà Nẵng, Khanh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh) và Kiên Giang (Phú Quốc). Đặc biệt tại địa bàn Đà Nẵng, có những dự án có quy mô được kỳ vọng rất lớn. Cũng như vậy, tại địa bàn Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh) đã có những dự án quy mô lớn được phát triển. Thậm chí, có những dự án có xu hướng biến thành khu nhà ở, mặc dù đất của dự án là đất du lịch.

Năm 2018 - 2019, một số dự án có quy mô lớn và quảng cáo mạnh. Tuy nhiên, trong những năm này, thị trường bắt đầu đi vào khó khăn, một số dự án lớn đã có những động thái kết thúc đầu tư. Một số chủ đầu tư phát triển không tiếp tục thuê lại (để kinh doanh) và giao trả sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp tự kinh doanh.

Giai đoạn 2019 - 2021, một mặt, do tác động của đại dịch Covid-19 đã khiến cho thị trường không tiếp tục phát triển, các dự án condotel, officetel. Mặt khác các vấn đề có liên quan phát sinh và giảm giao dịch. Hơn nữa, các văn bản quy phạm pháp luật vẫn không được ban hành mới để xử lý hay dẫn dắt thị trường.