CEO Quốc Cường Gia Lai (QCG): "Dự án vướng pháp lý không gỡ được là vấn đề của tất cả chủ đầu tư BĐS, chứ không phải tôi bất tài"

Chiều ngày 24/6/2023, Quốc Cường Gia Lai (QCG) đã tổ chức ĐHĐCĐ thường niên 2023, thông qua kế hoạch doanh thu 900 tỷ đồng – giảm 29% so với năm 2022. Khấu trừ chi phí, Công ty dự kiến lợi nhuận thu về 50 tỷ đồng – tăng 12,8%.

Năm nay, Công ty dự kiến cơ cấu lại nguồn vốn tại các công ty con và công ty liên kết để phù hợp với tình hình tài chính hiện tại. Các dự án đang triển khai của QCG có thể kể tên như Premium Central (quận 8, Tp.HCM), De Capella (Thủ Đức, Tp.HCM), Lavida Plus (quận 7, Tp.HCM).

QCG còn đang hoàn thiện pháp lý tại các dự án KDC Phạm Gia (huyện Bình Chánh, Tp.HCM), Khu dân cư Bắc Phước Kiển (91,69ha) đang thực hiện lại thủ tục đầu tư theo quy định Luật Đầu tư năm 2020…

Năm 2022, doanh thu Công ty thu về 1.274 tỷ đồng – tăng 21% song lãi ròng giảm đến 62% xuống còn 25 tỷ đồng. Riêng quý 4/2022, QCG lỗ trở lại gần 10 tỷ đồng trong quý 4/2022, cùng kỳ lãi hơn 29 tỷ đồng.

Theo QCG, tình hình kinh doanh hiện khó khăn do khó khăn chung của thị trường bất động sản. Riêng QCG, từng là công ty bất động sản tiếng tăm trên thị trường nhưng sau sự cố tại dự án Phước Kiển, cùng tranh chấp với đối tác ngoại Sunny và hiện “không ai nhường bước”, QCG gần như “dậm chân” nhiều năm liền.

Sang năm 2023, quý đầu năm QCG ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất đạt 165,8 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ năm 2022. Lãi sau thuế chỉ xấp xỉ chỉ 1 tỷ đồng, giảm sâu so với con số gần 13 tỷ đồng trong quý 1/2022. Theo thuyết minh báo cáo tài chính QCG, lợi nhuận công ty giảm trong kỳ chủ yếu là do ảnh hưởng từ tình hình bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Tổng tài sản của QCG tính tới 31/3/2023 đạt 9.733 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm tới 73% tổng tài sản với 7.093 tỷ đồng.

Mới đây, sau 6 năm theo đuổi vụ tranh chấp 'siêu dự án' Phước Kiển, QCG vừa được trả toàn bộ hồ sơ dự án và 3,4 tỷ đồng phí trọng tài từ Sunny Island.

Thắng kiện, cổ phiếu QCG trên thị trường liên tục tăng trần và gây chú ý. Hiện, QCG đang giao dịch tại mức 10. 850 đồng/cp, tăng gấp đôi chỉ sau 1 tháng.

Tại Đại hội lần này, QCG trình cổ đông bổ sung ông Lại Thế Hiển là Thành viên HĐQT độc lập.

Công ty cũng trình lại cổ đông kế hoạch chia cổ tức 2021 bằng cổ phiếu (hiện đã chậm trễ). Năm nay, theo QCG, vướng mắc tại Phước Kiển dù đã có quyết định cuối cùng song mất khoảng 60 ngày để hoàn tất thủ tục, cũng như để giảm bớt áp lực về dòng tiền, tập trung đền bù phần da beo dự án… QCG trình được dời kế hoạch chia cổ tức 2021 sang quý 3/2025.

Được biết, QCG dự chia cổ tức 2021 bằng cổ phiếu với tỷ lệ 10% (tương ứng cổ đông sở hữu 10 cổ phiếu được nhận về 1 cổ phiếu mới). Số lượng dự kiến phát hành hơn 27,5 triệu cổ phiếu, tương đương tổng giá trị phát hành khoảng hơn 275 tỷ đồng. Cổ phiếu phát hành là cổ phiếu phổ thông, tự do chuyển nhượng với mệnh giá là 10.000 đồng/cp.

Thảo luận tại Đại hội

1. Tôi nắm số lượng lớn cổ phiếu QCG 4 năm rồi. Hôm nay, tôi muốn hỏi về dự án Phước Kiển mà theo bà Loan là rất tâm huyết. Mới đây, QCG đã nhận phán quyết có lợi cho mình, nhưng thời gian tới để tháo gỡ và thực hiện dự án thì không dễ. Vậy, QCG sắp tới có hướng tháo gỡ pháp lý tiếp thế nào?

Bà Như Loan: Câu hỏi của anh tôi nghĩ trong khán phòng hôm nay nhiều cổ đông cũng muốn biết. Nhưng, tôi nói cho cổ đông biết, thứ nhất không riêng tôi, mà các công ty BĐS ở Việt Nam đều đang bị vướng pháp lý, không ai muốn.

Tôi không muốn, nhưng lực bất tòng tâm, tôi phải làm theo pháp luật. 3 năm qua tại Tp.HCM có dự án nào gỡ được pháp lý không? Câu trả lời là không, tôi cũng rất muốn gỡ pháp lý này ra.

Cổ đông hỏi tôi khi nào gỡ được pháp lý dự án, tôi xin thưa tôi không làm được. Hiện, theo báo chí có đến hàng trăm dự án bị vướng. QCG cũng rất đau đầu và cố gắng hết sức rồi. Để có ngày hôm nay, cổ đông phải ghi nhận sự nỗ lực của Công ty.

Giờ nói muốn QCG làm tốt hơn, thì có ai làm được không mà nói chúng tôi làm. Cái này là quy định của pháp luật, chứ không phải tôi bất tài.

2. Cổ tức 2021 xin dời qua quý 3/2025 mới thực hiện, quá lâu. Trước đó QCG từng có chia sẻ chia tiền mặt, nhưng đúng là hiện khó khăn việc chia tiền cổ đông không mong nữa. Nhưng chia cổ phiếu mà dời đến 2025 thì nên xem xét lại; trong khi tôi cũng như cổ đông, theo dõi bà Loan và từng bước đi của QCG quá lâu?

Bà Như Loan: Hiện tôi cũng là cổ đông nếu chia cổ tức tôi cũng sẽ nhận nhiều. Nên nếu nói phải chia cổ tức, có 2 phương án là tiền mặt hoặc tăng vốn. Nhưng tôi muốn phân tích cho cổ đông thế này:
Nếu chúng ta có số vốn điều lệ như vậy, tài sản như vậy, thì khi mời đối tác hợp tác rất dễ. Còn nếu thực hiện phát hành tăng vốn lên, trong khi tài sản chừng đó thì việc tham gia của đối tác vào hạn chế hơn.

Cho nên, chúng ta phải hy sinh cho Công ty. Nếu tôi không hy sinh, tôi chia cổ tức thì gia đình tôi sẽ có lợi. Chia cổ phiếu hay chia tiền càng nhiều tôi cũng thích. Anh theo QCG 4 năm, tôi thì 29 năm rồi, máu thịt của tôi ở Công ty này, nên tôi không thể hy sinh cái lợi của Công ty mà đi chia cổ tức.

3. QCG sẽ phải trả cho Sunny Island (Sunny) bao nhiêu tiền?

Sunny giữ toàn bộ hồ sơ đó nhưng họ hiện không biết ở đâu. Họ nói để ở Ngân hàng SCB, QCG đã đến làm việc thì may là thấy được đủ hồ sơ, C03 đang giữ. Điều này làm QCG ú tim, vì dù trọng tài phán quyết rồi nhưng không có sổ đỏ thì biết làm sao.

Cho nên, giờ phải đợi C03 xem xét hết lại dòng tiền của dự án này, mới có quyết định cuối cùng và mới có con số QCG phải trả cho Sunny để lấy lại toàn bộ sổ đỏ. Nên dù có phán quyết trọng tài rồi, nhưng QCG vẫn chưa có số tiền chính thức và đang đợi.

4. Tại sao bán nhà máy thuỷ điện?

Hiện, nguồn vốn chúng ta đi vay rất hạn chế. Chúng ta chỉ thấy những cái chúng ta có nhưng quên những gì chúng ta nợ. Vậy, giờ nguồn tiền để trả cho Sunny ở đâu? Chúng tôi sẽ phải bán những gì chúng tôi có. Giờ nếu không bán thuỷ điện, thì bán gì, phải đi bán dự án giá rẻ. Nên bán thuỷ điện là tối ưu nhất. May QCG có thuỷ điện để bán, nếu chôn hết vào bất động sản thì giờ biết lấy gì trả cho Sunny.

5. Vụ kiện với Sunny thì có rủi ro gì không và thành quả gì không? Dự án thực hiện lâu có bị thu hồi đất không?

Rủi ro thì không có, còn thành quả thì chưa thấy. Còn có thu hồi không, thì dự án chúng ta không có gì sai phạm hết nên không bị thu hồi. Dự án thu hồi khi có pháp lý rồi mà không làm, còn QCG thì từng ngày từng giờ đợi được thông qua để thực hiện. Nên cổ đông yên tâm dự án sẽ không bị thu hồi.

6. Tôi có nhiều tài khoản mà tài khoản chính là 81.000 cổ phiếu QCG. Tôi có ý kiến, năm ngoái có Nghị quyết thưởng cổ phiếu cho cổ đông, nhưng sau đó im lặng và không thấy thông báo, tôi nghĩ HĐQT nên có lời xin lỗi. Và phải có người công bố thông tin, phải phê bình người này vì sao không nói rõ lý do cho cổ đông. Cũng như bán thuỷ điện thì nên công bố giá, hay kế hoạch bán thế nào? QCG nói năm nào cũng khó khăn, do bất động sản khó chung. Nhưng nhiều công ty bất động sản cũng khó khăn nhưng họ vẫn chia cổ tức. Nên tôi ý kiến QCG như vậy, cũng như việc gửi thông tin tài liệu đại hội chậm.

Bà Như Loan: Do QCG phải đợi sự chấp thuận từ UBCKNN mới gửi đi được. Tôi không có quyền để trả lời thêm với cổ đông, QCG làm đúng theo quy định. Nếu cổ đông ý kiến, QCG ghi nhận. Đồng thời, QCG cũng ghi nhận sẽ cải thiện nguồn thông tin cũng như Website QCG.

7. Hiện Phước Kiển còn 10% chưa giải phóng mặt bằng được, vậy QCG có kế hoạch giải pháp như thế nào?

Hiện còn khoảng 5-7 hộ dân nhưng họ không hiểu luật. Hiện, Luật Đầu tư 2020 đã thay đổi hoàn toàn so với trước kia, trong đó mình phải đền bù hết thì mới được dùng đất đó để thực hiện đầu tư.

Trong khi theo luật cũ, thì họ đồng ý là khi làm tới trước cửa sân nhà họ họ mới tính. Đến nay, QCG đã nhiều lần đi đến thương lượng nhưng họ đã từ chối và không gặp nữa.

Nếu không được nữa, QCG có một phương án mới là cắt bỏ, dù làm vậy dự án sẽ không còn tròn trịa. Nhưng đó không phải là quan trọng, quan trọng nhất hiện nay là pháp lý.

Nói luôn về cái pháp lý này, hiện dự án 8-9ha là đất kênh rạch, đất này mình cũng phải đi đền bù cho dân nếu dân cất nhà trên đất này, dù trên quy hoạch tổng thể đây là đất Nhà nước. Trước kia QCG đã thương lượng được với dân, họ đã đồng ý dời đi rồi. Nhưng đất này vẫn là đất Nhà nước, cũng không đầu tư được.

Cho nên, cái chưa giải phóng mặt bằng được (có thể cắt đi) không quan trọng bằng cái diện tích đất công, đất kênh rạch, vướng pháp lý.