Giám đốc CBRE Việt Nam: Thời "hưng phấn" qua rồi, thị trường BĐS TP.HCM bước vào sàng lọc, người mua nói không với đòn bẩy tài chính quá đà

CBRE vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2026. Theo đó, thị trường đã ghi nhận một khởi đầu năm 2026 với tổng cộng 3.840 căn hộ và 231 căn nhà liền thổ được chào bán mới trong quý 1/2026, tăng 93% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới trong quý này chủ yếu đến từ TP.HCM cũ, chiếm gần 40% tổng số, cho thấy khu vực này vẫn là tâm điểm thu hút đầu tư. Phần còn lại của nguồn cung mới phần lớn đến từ các khu vực lân cận, đặc biệt là Bình Dương, tiếp tục vai trò là vệ tinh quan trọng của thị trường TP.HCM.

Đối với thị trường căn hộ bán tại khu vực TP.HCM cũ, tổng nguồn cung lũy kế tính đến hết Quý 1/2026 đã vượt 354.000 căn. Đáng chú ý, tỷ lệ căn hộ tồn kho tại đây chỉ chiếm 2,6%. Điều này minh chứng cho tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài tại các khu vực trung tâm và gần trung tâm của TP.HCM, duy trì sức nóng và tính cạnh tranh cao cho các dự án mới.

Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM (sau sáp nhập) hiện đã đạt mức 71 triệu đồng/m2 (tính theo diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cho thấy mức tăng 11% theo năm, 4,4% so với quý trước, phản ánh sự điều chỉnh thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng (các quý đầu năm 2025 đều ghi nhận giá tăng trên 17% so với cùng kỳ năm 2024). Điều này cho thấy giá vẫn đang trong xu hướng tăng nhưng với tốc độ chậm lại.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vào quý 1/2026 trung bình đạt 77% (trung bình cả năm 2025 đạt 73%).

Dự báo cho năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (khu vực cũ) dự kiến sẽ tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố, nơi đang có sự phát triển hạ tầng và đô thị mạnh mẽ.

Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương (khu vực cũ) được kỳ vọng sẽ đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt của khu vực này trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường trong tương lai.

Cơ cấu phân khúc thị trường căn hộ tại TP.HCM cũng đã có sự thay đổi đáng kể sau quá trình sáp nhập hành chính. Thị trường trở nên đa dạng hơn với hơn 42% nguồn cung mở bán mới trong quý 1/2026 có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Sự đa dạng về phân khúc này không chỉ đáp ứng nhu cầu rộng hơn của người mua mà còn phản ánh nỗ lực của thị trường trong việc cung cấp các lựa chọn phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.

Với BĐS gắn liền với đất tại TP.HCM, nguồn cung chịu sự chi phối mạnh mẽ từ các đợt chào bán của các dự án đô thị quy mô lớn tại các khu vực vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào và tiềm năng phát triển hạ tầng đang được khai thác.

Quý 4 năm 2025 đã đánh dấu một cột mốc lịch sử khi thị trường nhà thấp tầng tại khu vực TP.HCM (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm được mở bán. Con số ấn tượng này đã nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn, tăng gấp 20 lần so với năm 2024 và thiết lập mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại khu vực này. Đây là tín hiệu rõ ràng về sự trở lại mạnh mẽ của các nhà phát triển dự án và sự sôi động của thị trường sau một thời gian trầm lắng.

Bước sang quý 1 năm 2026, thị trường tiếp tục cho thấy khả năng hấp thụ tích cực nguồn cung dồi dào từ quý 4/2025. Trong quý này, dù chỉ ghi nhận 87 căn chào bán mới, nhưng số lượng căn bán được đã vượt mốc 750 căn.

Nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục được cải thiện đáng kể nhờ vào việc triển khai hàng loạt các dự án đô thị mới tại khu Đông và khu Nam thành phố – những khu vực chiến lược với quy hoạch bài bản và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ. Trong năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, và sẽ tiếp tục tăng trưởng vững chắc qua các năm, với kỳ vọng đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028.

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam – cho biết: “Mặc dù thị trường tạm thời vẫn giữ được các chỉ số khả quan, tuy nhiên, đâu đó vẫn có rất nhiều quan ngại về các biến động kinh tế vĩ mô, tình hình lạm phát và lãi vay tăng, cũng như những bất ổn trên kinh tế khu vực. Khác với giai đoạn “hưng phấn” trước đây, người mua hiện nay nói không với đòn bẩy tài chính quá đà, giữ mức vay an toàn dưới 40% để phòng ngừa biến động vĩ mô. Đây là lúc thị trường sàng lọc: người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn, và chỉ những sản phẩm thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng 'xuống tiền'.”