HoREA kiến nghị cần sửa đổi "điểm vênh" quy định nhận chuyển nhượng đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Sáng 21/12, tại Nhà Quốc hội, Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã chủ trì cuộc làm việc với các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ về một số vấn đề tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Phát biểu tại cuộc làm việc, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh tầm quan trọng của Luật Đất đai trong hệ thống pháp luật, trong đời sống kinh tế, xã hội cũng như sự phát triển của đất nước. Do tính chất quan trọng và phức tạp của dự án Luật này nên vừa qua, Quốc hội, Chính phủ đã triển khai khối lượng công việc vô cùng lớn để xây dựng, hoàn thiện dự án Luật, tổ chức lấy ý kiến nhân dân với trên 12 triệu lượt ý kiến góp ý về dự thảo Luật.

Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật tại 3 Kỳ họp. Tại Kỳ họp thứ Sáu vừa qua, Quốc hội đã tiếp tục cân nhắc thận trọng nhiều mặt, quyết định xem xét, thông qua dự luật tại Kỳ họp gần nhất để có thêm thời gian nghiên cứu, tiếp thu, làm rõ những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, bảo đảm chất lượng và tính khả thi của luật sau khi được ban hành.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ Sáu còn tới 27 nội dung, nhóm nội dung có ý kiến khác nhau hoặc trình nhiều phương án khác nhau. Tuy nhiên, theo báo cáo của Thường trực Ủy ban Kinh tế, đến nay chỉ còn 3 nội dung có ý kiến khác nhau, 3 nội dung đề nghị Chính phủ báo cáo làm rõ hơn, có ý kiến chính thức và thiết kế phương án cụ thể.

Cần cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Một trong những vấn đề lớn trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mà dư luận quan tâm thời gian qua là quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, dự thảo đang đề xuất"việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng điều kiện người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác..."

Bàn về vấn đề này, Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, quy định này có một số bất cập, hạn chế, thậm chí chưa phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Cụ thể, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định "Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" chỉ có 01 trường hợp "được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất" đối với "đất ở" và 2 trường hợp "đang có quyền sử dụng đất" đối với "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" thì mới được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đồng thời, điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại cho phép trường hợp dự án nhà ở thương mại "có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư", như sau "a) Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" phù hợp quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, chương trình phát triển nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn, có năng lực để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị có quy mô diện tích lớn lên đến hàng chục, vài chục, hàng trăm, hàng ngàn héc-ta, để vừa có kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, vừa có nhiều tiện ích, dịch vụ đô thị.

HoREA cũng cho rằng, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" hoặc "phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" nên có nội hàm "chật hẹp" hơn so với các quy định hiện hành tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại và điểm b khoản 1 Điều 128 cũng "chật hẹp" hơn so với Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 quy định 02 trường hợp "có quyền sử dụng đất ở" hoặc "có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

"Điểm b khoản 1 cũng chưa đồng bộ, thống nhất với cả khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai, bởi lẽ khoản 6 quy định 02 trường hợp nhà đầu tư "phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhưng điểm b khoản 1 Điều 128 chỉ quy định 01 trường hợp nhà đầu tư "được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở" mà không cho phép nhà đầu tư "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại", HoREA cho biết.

Do vậy, theo HoREA điểm b khoản 1 đã "vênh" với khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai mà nếu nội dung điểm b khoản 1 được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới các nhà đầu tư sẽ không còn được phép "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện "phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" theo quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Bàn về vấn đề này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội nêu quan điểm, phần lớn các dự án BĐS phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Theo quy định trong dự luật, việc triển khai dự án nhà ở thương mại tại những khu đất không có m2 đất ở nào sẽ là bất khả thi, dù đã được quy hoạch làm đất ở. 

"Trên cả nước hiện có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại đang tê liệt do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở, điều này làm gia tăng quy hoạch/dự án"treo", gây lãng phí tài nguyên đất đai, lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định xã hội", vị này nhấn mạnh.

Bất động sản sẽ tiếp tục tắc nghẽn nếu có thêm rào cản

Lo ngại quy định tại điểm b khoản 1 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai nếu được thông qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cảnh báo trong khoảng 10 năm sắp tới nhà đầu tư sẽ không còn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" quy định tại khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng nếu quy định được thông qua, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng tắc nghẽn thậm chí là đóng băng; khan hiếm nguồn cung do ách tắc pháp lý sẽ ngày càng trầm trọng. Lệch pha cung cầu sẽ tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao, tước đi cơ hội sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp.

Đồng thời, quy định tạo sự bất bình đẳng và rủi ro cho doanh nghiệp BĐS. Bởi doanh nghiệp tuy đã bỏ rất nhiều chi phí để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bỏ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tuy nhiên, chỉ vì trong quỹ đất đó chưa có đất ở hợp pháp mà doanh nghiệp không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại dù phù hợp quy hoạch.

Trước lo ngại, chủ đầu tư sẽ đi thu gom đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp tràn lan để làm nhà ở thương mại ông Châu cho rằng điều này là thiếu căn cứ. Nhà nước vẫn kiểm soát hoàn toàn khi là cơ quan duyệt quy hoạch, doanh nghiệp chỉ có thể thực hiện dự án dựa trên quy hoạch. Kể cả doanh nghiệp có chuyển đổi xong mục đích sử dụng đất mà quy hoạch không được duyệt cũng không triển khai được.

Hiện nay, thị trường BĐS đang đối mặt với khó khăn vẫn chồng chất. Các doanh nghiệp đang "nín thở" chờ đợi Luật đất đai được sửa đổi triệt để vì đây là dự án luật lớn và bao trùm thị trường BĐS. Diễn biến thị trường bất động sản 2024 khởi sắc hay tiếp tục trầm lắng sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chính sách Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và ban hành.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam lo ngại, nếu khó khăn không được tháo gỡ sẽ rất ít doanh nghiệp có thể cầm cự qua năm 2024. Trong khi đó, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS các năm gần đây chiếm khoảng 11% GDP. Với vai trò là đầu tàu phát triển, tác động đến hàng chục ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, sự ách tắc của thị trường BĐS như hiện nay đang là rào cản mạnh với tăng trưởng kinh tế.