Soi "của để dành” của một doanh nghiệp môi giới BĐS phía Nam, khi mang hơn 4.000 tỷ "đầu tư cho tương lai" vào các chủ đầu tư lớn uy tín

Với tầm nhìn trung và dài hạn tích cực, một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng khi thị trường bất động sản đang xấu nhất là thời cơ để đẩy mạnh M&A dự án. Còn với doanh nghiệp môi giới bất động sản thực hiện việc đặt cọc, kỹ quỹ tại một số dự án để chờ thời thị trường hồi phục.

"Của để dành" của KHG

Việc đặt cọc, ký quỹ này được coi như “của để dành” của doanh nghiệp. Và, CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã: KHG) của ông Nguyễn Khải Hoàn là một trường hợp như thế. Trong ĐHĐCĐ diễn ra mới đây, khi cổ đông đặt vấn đề về tỷ lệ khoản phải thu của công ty lớn, lãnh đạo KHG đã chia sẻ rằng, khoản phải thu được coi như khoản đầu tư để dành, đầu tư vào các chủ đầu tư lớn uy tín. KHG chấp nhận dòng tiền ngắn hạn âm, nhưng về lâu dài thì bằng việc ghi nhận phải thu với đối tác lớn thì công ty sẽ có được sản phẩm tốt với giá tốt hơn sau này. Đây được xem là khoản đầu tư cho tương lai, dài hạn nên không cần quá lo lắng.

Đi sâu vào các khoản phải thu của KHG nhận thấy (tại thời điểm 31/3/2023), khoản ký quỹ môi giới bất động sản đáng chú ý nhất là 72 tỷ đồng tại CTCP Tập đoàn Bất động sản T&T. Đây là tiền ký quỹ độc quyền phân phối sản phẩm theo các hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS các dự án với CTCP BĐS T&T (tên cũ Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp T&T).

Bên cạnh đó, KHG còn khoản ký quỹ đầu tư 21,5 tỷ đồng vào dự án Helios Coastal City Phú Quốc với diện tích gần 52ha. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến 3.000 tỷ đồng, triển khai tổng 556 sản phẩm, trong đó 141 căn biệt thự, 411 căn shophouse và 2 tòa nhà.

Đặc biệt, Khải Hoàn Land còn hợp tác kinh doanh với một số công ty khác như Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, CTCP BĐS Khải Minh Land, Công ty TNHH Cộng đồng Môi giới và Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Solution để phát triển dự án.

Cụ thể, Khải Hoàn Land hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh ở Dự án La Partenza. Tính đến ngày 31/3/2023 ghi nhận Khải Hoàn Land còn các khoản phải thu tổng trị giá 1.084 tỷ đồng đối với Giao Hưởng Xanh, trong đó Khải Hoàn Land đầu tư góp vốn 800 tỷ đồng vào dự án La Partenza để nhận về 450 căn hộ. Dự án La Partenza có tổng diện tích 18.412,6m2 với quy mô 3 tòa tháp cao từ 25-27 tràng, gồm 1.296 căn hộ.

Với CTCP Bất động sản Khải Minh Land , Khải Hoàn Land hợp tác kinh doanh về Dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới tại Thị trấn Tân Quới, huyện Bình Tân, Vĩnh Long. Giá trị 1.084 tỷ đồng. Theo đó, KHG góp vốn 25% trên tổng mức đầu tư dự án và sẽ nhận được tương ứng 25% sản phẩm dự án tính trên toàn diện tích thương phẩm khi dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Khải Hoàn Land sẽ là đơn vị phát triển, phân phối độc quyền toàn bộ sản phẩm của dự án khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, huy động vốn theo quy định.

Đồng thời, KHG còn hợp tác về dự án T&T Phố Nối tại Thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên với giá trị 550 tỷ đồng. BĐS Khải Minh Land sẽ trở thành đơn vị đồng phát triển và môi giới không độc quyền đối với sản phẩm thuộc giai đoạn 1 và giai đoạn 2 của dự án.

Theo BCTC quý 1/2023 của KHG, Khải Hoàn Land còn các khoản phải thu tổng giá trị 1.897 tỷ đồng đối với Khải Minh Land trong đó có khoản ký quỹ thực hiện dự án trị giá 1.634 tỷ đồng (tăng 100 tỷ đồng so với đầu năm) và khoản ký quỹ ngắn hạn 170 tỷ đồng cho các hợp đồng môi giới thứ cấp giữa KHG và CTCP BĐS Khải Minh Land, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Solution.

Theo tìm hiểu, Khải Minh Land do bà Nguyễn Thị Hoài Quyên làm người đại diện. Bà Quyên còn là người đại diện cho các doanh nghiệp như Công ty TNHH Tập đoàn KHG, Công ty TNHH Kazuo Việt Nhật, Công ty TNHH Môi giới Bất động sản Khải Hoàn; Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Bất động sản đô thị Đại Lộc; Công ty TNHH Đại Vượng Phát; Công ty TNHH Phát triển Việt Nhật Hasu và Công ty TNHH Đầu tư phát triển Suối Cát.

Về Công ty TNHH Cộng đồng Môi giới , KHG có hợp tác kinh doanh về Dự án T&T Complex tại số 120 Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội giá trị 250,5 tỷ đồng và Dự án T&T Victoria số 1 đường Quang Trung, Tp Vinh, Nghệ An với giá trị 323 tỷ đồng. Như vậy, tổng khoản ký quỹ phát triển dự án là 573,5 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land còn khoản thu lãi hợp đồng hợp tác kinh doanh 13,8 tỷ đồng. Tổng các khoản phải thu của Khải Hoàn Land tại Cộng đồng môi giới lên đến 587 tỷ đồng.

Về dự án T&T Victoria do Tập đoàn T&T Group làm chủ đầu tư, Khải Hoàn Land là đơn vị phát triển và phân phối độc quyền. Dự án có tổng diện tích 7.383,8m2 với tòa chung cư 28 tầng với 2 tầng hầm, 5 tầng dưới là tầng thương mại và từ 6-28 là 420 căn hộ.

Cuối cùng, Khải Hoàn Land hợp tác với Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution về Dự án Khu thương mại biệt thự và chung cư cao cấp T&T City Millennia tại Long Hậu, Cần Giuộc, tỉnh Long An. Khải Hoàn Land còn có các khoản phải thu tổng giá trị gần 1.108 tỷ đồng tại Solution, trong đó các khoản phải thu khác dài hạn 940 tỷ đồng là khoản ký quỹ thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, công ty còn khoản cho vay 490 tỷ đồng với công ty Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu với mục đích tài trợ vốn cho Dự án KĐT Gò Găng - TP. Vũng Tàu. Lợi ích từ việc cho vay là sau khi Khải Hoàn - Vũng Tàu Group hoàn tất các điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án, KHG sẽ được quyền quyết định tham gia hợp tác đầu tư phát triển 2 Tiểu khu của Dự án với diện tích khoảng 170ha. Quy mô của dự án này là 1.509ha, tổng mức đầu tư dự kiến 145.000 tỷ đồng được triển khai thành 5 giai đoạn từ 2018 đến 2034.

Như vậy có thể thấy, tổng giá trị hợp đồng hợp tác kinh doanh và cho vay để tài trợ vốn cho dự án của Khải Hoàn Land tại ngày 31/3/2023 là 4.437,5 tỷ đồng.

"Ngôi sao" mới nổi thị trường phía Nam

Khải Hoàn Land thành lập năm 2009 bởi doanh nhân Nguyễn Khải Hoàn (SN 1975) với vốn điều lệ 6 tỷ đồng. Đến năm 2020, công ty niêm yết trên sàn HoSE với vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng.

Có thể thấy, mấy năm trở lại đây, doanh nghiệp phát triển khá nhanh. Vốn điều lệ trước năm 2019 đang ở mức 1.200 tỷ đồng, năm 2020 tăng lên thành 1.600 tỷ đồng. Năm 2021 công ty tăng vốn gần gấp đôi lên 3.188 tỷ đồng và năm 2022 tiếp tục tăng thêm gần 41% lên 4.494 tỷ đồng.

Tăng vốn, Khải Hoàn Land cũng tăng quy mô tài sản. Tính đến ngày 31/3/2023, tổng tài sản của Khải Hoàn Lan đạt 6.838 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là khoản phải thu ngắn hạn hơn 1.795 tỷ đồng mà phần lớn là các khoản phải thu liên quan đến các đối tác đã ghi nhận ở trên và khoản tài sản dài hạn hơn 4.540 tỷ đồng – là khoản phải thu dài hạn khác. Còn nợ phải trả của KHG giảm 14% so với thời điểm đầu năm còn 1.642 tỷ đồng. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính gần 800 tỷ đồng, gồm 600 tỷ đồng là dư nợ trái phiếu..

Về doanh thu và lợi nhuận của công ty, năm 2022 thị trường bất động sản gặp khó nhưng KHG vẫn đạt 1.396 tỷ đồng doanh thu và lợi nhuận sau thuế 442 tỷ đồng. Trong bối cảnh các doanh nghiệp môi giới bất động sản như Tập đoàn Đất Xanh (DXG), BĐS Thế Kỷ (CRE), BĐS An Gia (AGG) hay Tập Đoàn Danh Khôi (NRC) báo lỗ nặng, việc KHG ghi nhận lợi nhuận lên đến hàng trăm tỷ đồng trở thành điểm sáng trên thị trường.

Trong 3 tháng đầu năm nay, công ty đạt doanh thu thuần 260 tỷ đồng, tăng 22,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Lợi nhuận sau thuế quý 1/2023 đạt 57 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước.

Năm 2023, công ty đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 1.660 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 480 tỷ đồng; lần lượt tăng 21% và 9% so với thực hiện năm 2022. Như vậy sau 3 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã thực hiện được 15% kế hoạch doanh thu và 11% mục tiêu lợi nhuận.