Bảo lãnh dự án: Mừng ít lo nhiều

Tóm tắt

Đã hơn một tháng từ khi chính thức thực hiện quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản mới. Phía Ngân hàng Nhà nước cũng đã có thông tư hướng dẫn thực hiện. Thế nhưng, đến thời điểm này, theo Hiệp hội Bất động sản, số dự án được bảo lãnh đạt được quá ít. Nguyên nhân chính vẫn là do vướng mắc vì chưa có quy trình bảo lãnh.

Từ ngày 1/7, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh của ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, sau 1 tháng đi vào thực hiện, nhiều chủ đầu tư vẫn còn loay hoay, lúng túng; theo phản ánh của đại diện một số doanh nghiệp, các ngân hàng đã có văn bản hướng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, nhưng khi chủ đầu tư hỏi về thủ tục bảo lãnh thì họ vẫn lúng túng về quy trình thực hiện.

Tại Hội thảo về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vừa được tổ chức cuối tuần qua tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng: "Việc bảo lãnh dự án là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh. Trong khi theo quy định trước đó, người mua nhà chịu thiệt khi dự án bị đình trệ, khách hàng có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư, thậm chí là kiện ra tòa cũng chưa chắc đòi được tiền".

Cũng theo ông Hà, quy định bắt buộc bảo lãnh dự án hiện nay cũng sẽ hạn chế được cung - cầu ảo trên thị trường, vì trước đó, nhiều chủ đầu tư bán nhà trên giấy, nhưng sau đó dự án lại không được thực hiện. Còn với quy định hiện nay, nếu dự án không bàn giao được, bên bảo lãnh phải trả lại tiền theo hợp đồng mua bán và hợp đồng đã ký kết.

Giải thích về việc một số doanh nghiệp BĐS phản ánh mặc dù các ngân hàng đã có văn bản hướng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, nhưng khi chủ đầu tư hỏi về thủ tục bảo lãnh thì họ vẫn lúng túng về quy trình thực hiện, bà Bùi Thị Kim Ngân, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết: “Mỗi ngân hàng có một quy trình nội bộ riêng, trong đó đầy đủ các quy trình của một bảo lãnh hoàn chỉnh. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một hình thức của bảo lãnh.”

Đại diện Vụ tín dụng - Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết thêm liên quan đến bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, Ngân hàng Nhà nước đã soạn thảo Thông tư 07 về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có điều khoản riêng về việc bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ công bố cả danh sách các ngân hàng thương mại có khả năng và đủ điều kiện bảo lãnh bất động sản trong thời gian sớm nhất.

Đối với mức phí bảo lãnh, theo đại diện Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước), phí bảo lãnh sẽ không có mức sàn và mức trần mà do các ngân hàng tự thỏa thuận, quyết định. Tuy nhiên, theo đại diện một số doanh nghiệp BĐS, nếu không có quy định rõ ràng thì chủ đầu tư và ngân hàng rất khó hòa thuận với nhau. Một số doanh nghiệp cho biết họ đã đàm phán với không dưới 5 ngân hàng nhưng đều nhận được câu trả lời là cần phải xin ý kiến từ Ngân hàng Nhà nước đối với mức phí này.

Trước đó, tại buổi tọa đàm về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được tổ chức tại TPHCM trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định bảo lãnh nhà ở tương lai đang khiến các thành viên thị trường vừa mừng vừa lo. Mừng là quy định này sẽ bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng, nhưng lo là vì nếu không được cụ thể hoá, hướng dẫn chi tiết để áp dụng phù hợp với tình hình thực tiễn, thì có thể làm hạn chế tác dụng của chế định kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Ông Châu cũng cho biết thêm, theo quy định về bảo lãnh ngân hàng, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh thì hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải tài sản đảm bảo. Ngoài ra, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh. Nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí và chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai, cuối cùng người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà.