Cẩn trọng với đất nền riêng lẻ

Phóng viên một tờ báo ở TP.HCM (không muốn nêu tên) cuối tuần vừa rồi đã quyết định rút tiền tiết kiệm để đi mua đất. “Lạm phát cao, gửi tiền vào ngân hàng không mấy có lợi. Tốt hơn hết là kiếm miếng đất vừa túi tiền để mua”, phóng viên này cho biết. Khu vực mà anh nhắm đến là quận Thủ Đức, hoặc thị xã Dĩ An, thuộc tỉnh Bình Dương, gần địa phận TP.HCM, có hạ tầng giao thông khá tốt và giá cả phải chăng. Cuối cùng, anh đã mua được một miếng đất 50 m2 ở Dĩ An với giá 250 triệu đồng. Những trường hợp như phóng viên trên không phải là ít.

Đất nền vùng ven lên ngôi

Không ít chuyên gia bất động sản cho rằng, trong bối cảnh lạm phát gia tăng, kênh đầu tư vàng, USD có độ rủi ro cao thì thị trường bất động sản sẽ là nơi hấp dẫn để bỏ vốn vào. Tuy nhiên, không phải loại hình bất động sản nào cũng được lựa chọn.

Theo ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần An Cư Lạc Nghiệp, loại hình bất động sản có lợi thế trong thời gian này là đất nền có sổ đỏ, quy hoạch ổn định nằm ở rìa TP.HCM hoặc các tỉnh giáp ranh Thành phố như quận 7, 9, Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, thậm chí là Bà Rịa - Vũng Tàu hoặc xa hơn là Đà Nẵng.

Theo lý giải của ông Thành, đó là vì loại hình này có tính an toàn, khả năng sinh lời cao và giá khó giảm. Tuy nhiên, ông cho rằng, chỉ nhóm đất nền có quy hoạch ổn định, pháp lý đầy đủ nhưng giá còn thấp mới là kênh đầu tư hấp dẫn, vì đất nền có giá càng thấp thì cơ hội tăng giá càng nhiều.

Trên thực tế, loại hình đất nền ở vùng ven TP.HCM đã bắt đầu nóng lên từ giữa năm 2010. Thời điểm đó, ngoại trừ những dự án đất nền thứ cấp là khó tiêu thụ, còn lại những dự án đất nền sơ cấp đều bán rất chạy. Tuy nhiên, hiện nay, vì quỹ đất ngày càng hạn hẹp, những dự án đất nền ngày càng hiếm, nên các nhà đầu tư và những người có nhu cầu chủ yếu đều tìm đến các đất nền riêng lẻ.

Ông Nguyễn Thanh Vũ, Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Kim Điền Phát, một công ty môi giới ở Dĩ An, cho biết, kể từ sau Tết Nguyên đán, lượng người đổ về Dĩ An tìm mua đất tăng lên đáng kể. Khách hàng yêu cầu mua đất đa số là những hộ gia đình trẻ hoặc công chức và chủ yếu chi trả bằng tiền mặt. “Công ty có khi tiếp nhận đến mấy chục cuộc điện thoại yêu cầu mua đất mỗi ngày, chủ yếu là tìm mua đất hoặc nhà có giá dưới 1 tỉ đồng”, ông nói.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, đất nền riêng lẻ đang được tìm mua nhiều nhất chủ yếu ở quận 12, Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè. Ở các khu vực giáp ranh TP.HCM thì Thuận An và Dĩ An (thuộc Bình Dương) là 2 khu vực thu hút sự chú ý, nhất là từ sau khi chính thức được nâng cấp lên thị xã vào đầu tháng 2.2011. Đất nền ở Cần Giuộc, thuộc tỉnh Long An, cũng được nhiều người săn tìm.

Đất chưa có sổ đỏ: Rủi ro lớn

Rảo qua một vài trang web rao bán bất động sản có thể thấy sản phẩm đất nền có giá phải chăng đang chiếm số lượng khá lớn. Tuy nhiên, giữa rao bán và thực tế là chuyện hoàn toàn khác nhau. Để thu hút người mua, hầu hết các lời chào bán đều đưa ra yếu tố “đất thổ cư có sổ đỏ riêng”. Thế nhưng, khi gặp chủ đất, thực chất là cò đất, họ đều bảo mảnh đất đó đã bán và sẵn sàng giới thiệu một mảnh khác.

Trên thực tế, đa phần những dự án được những người môi giới này giới thiệu đều là đất phân lô, chưa có sổ riêng, có diện tích từ 48-60 m2. Khi chúng tôi thắc mắc về quy định tách thửa tối thiểu cũng phải có diện tích 80 m2 trở lên thì họ cho biết, những lô đất này sẽ được tách theo quy định tặng cho, nên không giới hạn về diện tích. Cũng vì có diện tích nhỏ, nên chúng thường có giá khá rẻ. Do đó, mặc dù đất chưa có sổ đỏ nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng bỏ tiền ra mua.

Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm giá rẻ là những rủi ro đang chực chờ. Đối với các khu đất phân lô, sau khi khách hàng đặt cọc và ký hợp đồng mua bán, chủ đất mới làm thủ tục tách sổ riêng. Thời gian tách sổ thông thường khoảng 2-3 tháng. Tuy nhiên, không ai có thể bảo đảm được điều này. Ngoài ra, do đất tách thửa chủ yếu là diện tích nhỏ nên chỉ được thực hiện theo phương thức tặng cho. Sau khi ký hợp đồng mua bán, chủ đất sẽ tặng một người nào đó và người này mới chuyển nhượng lại cho người mua chính thức. Đối với một dự án có nhiều lô đất, quá trình chuyển nhượng càng phức tạp. Đó là chưa nói đến trường hợp không tách sổ được.

Ông Vũ, Công ty Kim Điền Phát, cũng thừa nhận, rủi ro trong những trường hợp mua đất phân lô chưa tách thửa, hoặc đất không có sổ là rất lớn. Nếu sau một thời gian mà không tách sổ riêng được, chủ đất cùng lắm là trả lại tiền cho người mua. Còn nếu chủ đất hoặc nhà môi giới ôm tiền bỏ chạy thì người mua phải tốn nhiều thời gian và tiền bạc để kiện tụng.

Một phương thức khác thường được người bán áp dụng đối với các mảnh đất riêng lẻ không thực hiện được việc tách thửa là mua bán bằng giấy tay. Sau khi mua bán, chủ đất sẽ viết giấy tay công nhận việc bán thửa đất cho người mua. Tuy nhiên, vì loại giao dịch này không được pháp luật thừa nhận nên người mua và chủ đất không thể công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng mua bán đất.

Điều đó có nghĩa là quyền lợi của người mua không được pháp luật bảo vệ. Chẳng hạn như quyền được cấp giấy chủ quyền, quyền được nhận bồi thường khi thửa đất bị thu hồi. Ngoài ra, nếu có tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng mua bán đất, rất nhiều khả năng tòa tuyên hợp đồng mua bán đất là vô hiệu. Khi đó, người mua sẽ phải trả lại đất cho chủ cũ.

Theo NCĐT